Tín dụng đã "mở", bất động sản vẫn "đóng"

Sau nhiều tháng trầm lắng được cho là do ảnh hưởng trực tiếp của tín dụng cho vay bị siết, từ tháng 1/2023, mặc dù việc tiếp cận nguồn vốn vay tại các ngân hàng đã dễ hơn song thị trường bất động sản (BĐS) vẫn chưa có dấu hiệu khởi sắc trở lại. Thực trạng này được dự báo sẽ tiếp tục kéo dài. Vậy đâu là nguyên nhân?

Đầu năm 2022 trở về trước, những vị trí đất đẹp, rộng, sát đường Việt Bắc (thuộc phường Phú Xá) như thế này chưa kịp đề biển đã có người hỏi mua thì nay đã khác.

Chị Nguyễn Thị Thu, công chức một cơ quan nhà nước, đang thuê ở trọ tại tổ 2, phường Trưng Vương, TP. Thái Nguyên, chia sẻ: Vợ chồng tôi lấy nhau được gần 5 năm và dự kiến sang năm sẽ sinh cháu thứ 2 nên đang muốn mua 1 mảnh đất rồi làm nhà ở tạm gần trung tâm thành phố để tiện cho việc đi làm và đi học của con sau này. Được gia đình hai bên hứa hỗ trợ khoảng 1 tỷ đồng, nên chúng tôi muốn tìm lô đất nào tương đối gần trung tâm để mua. Nếu kinh doanh được thì càng tốt. Được người quen giới thiệu, chúng tôi cũng đã tìm được một vài chỗ ưng ý và đều có giá trên 2 tỷ đồng. Tính ra, chúng tôi sẽ phải vay mượn một nửa. Tôi đã hỏi 2-3 ngân hàng để vay, nhưng lãi suất cao quá, đều trên dưới 16%/năm. Điều quan trọng hơn là ngân hàng cũng không cho trả vào cuối kỳ mà yêu cầu trả nợ gốc và lãi hàng tháng, với khoảng 30 triệu đồng/tháng (vay trong vòng 3 năm). Có lẽ chúng tôi phải tìm một mảnh đất ở trong xóm, hoặc đành chậm lại một thời gian để xem giá đất có hạ nhiệt không…

Còn ông Trần Trọng Đạt, phường Gia Sàng, TP. Thái Nguyên - người có nhiều lô đất muốn bán, chia sẻ: Mấy năm xuất hiện dịch COVID-19 nên tôi không dám đầu tư gì, gửi tiết kiệm ngân hàng thì lãi suất thấp nên cứ có tiền là vợ chồng tôi lại đầu tư vào đất. Sau đó có khách là bán nên thu nhập từ đất của tôi khá tốt. Đầu năm 2022, thị trường BĐS càng lúc càng sôi động nên ngoài số tiền của gia đình, tôi đã liều vay gần 4 tỷ đồng ngân hàng để mua đấu giá 2 lô đất ở Phú Bình và 2 lô ở TP. Thái Nguyên. Khi đó, lãi suất chỉ hơn 7%/năm, nhưng chỉ sau vài tháng đã tăng gần gấp đôi. Gần 2 tháng nữa là đến ngày đáo hạn nên tôi rất muốn bán đi ít nhất 2 lô đất. Cũng có vài người hỏi mua, song giá họ trả thấp quá nên tôi chưa bán. Tuy nhiên, nếu không gặp được khách trả cao thì chắc tôi cũng đành chấp nhận bán lỗ để trả nợ.

Trầm lắng, đóng băng là thực trạng của thị trường BĐS hiện nay ở hầu hết các tỉnh, thành, trong đó có Thái Nguyên. Theo nhiều người làm nghề tư vấn BĐS thì có nhiều nguyên nhân khiến thị trường này chưa thể khởi sắc trong những tháng đầu năm 2023. Trước hết phải kể đến lãi suất ngân hàng vẫn ở mức rất cao khiến nhiều người không dám vay để mua đất. Cũng do lãi suất cao nên nhiều người chọn hình thức đầu tư sinh lời bằng việc gửi tiết kiệm, vừa an toàn, vừa hiệu quả, nhất là trong giai đoạn này.

Tiếp đến là do bước giá các lô đã qua đấu giá trong năm 2021 và những tháng đầu năm 2022 quá cao, có những lô, người mua trả giá cao gấp 2-3 lần so với giá khởi điểm và cao hơn nhiều so với giá thị trường nên ở thời điểm hiện tại rất khó có thể chuyển nhượng.

Cũng chính bởi đã mua với giá cao nên nhiều người không muốn bán vào thời điểm này vì cầm chắc lỗ. Chỉ số ít không thể cầm cự được mới chấp nhận bán lỗ. Chính vì thế, so với thời kỳ cao điểm (quý I và nửa đầu quý II/2022), nhiều vị trí đất giảm khoảng 10-15%. Có những chỗ giảm sâu hơn mà cũng không có người mua.

Rất nhiều lô đất tại Khu dân cư Lưu Nhân Chú, phường Hương Sơn, TP. Thái Nguyên, đã được bán đấu giá từ nhiều năm nay nhưng hiện vẫn để không do phần lớn là của những người đầu tư.

Theo số liệu thống kê của Văn phòng Đăng ký đất đai (Sở Tài nguyên - Môi trường): Năm 2020, toàn tỉnh có 28.290 hồ sơ đăng ký biến động chuyển quyền sử dụng đất. Năm 2021 là 40.652 hồ sơ. Tính riêng 7 tháng đầu năm 2022 có 33.929 hồ sơ (trung bình phát sinh 4.847 hồ sơ/tháng).

Tuy nhiên, từ tháng 8/2022, khi nguồn vốn cho vay của ngân hàng bị siết, số hồ sơ chuyển nhượng giảm rõ rệt. Cụ thể, trong tháng 8 chỉ còn 3.776 hồ sơ, giảm 1.243 hồ sơ so với tháng 7.

Tính chung 6 tháng cuối năm 2022 còn khoảng 3.500 hồ sơ/tháng, giảm 1/3 lượng giao dịch so với trung bình chung 7 tháng trước đó. Sau Tết Nguyên đán Quý Mão 2023 (từ ngày 25/1 đến 3/2), số hồ sơ đăng ký biến động chuyển quyền sử dụng đất toàn tỉnh là 497. TP. Thái Nguyên và TP. Phổ Yên vẫn là 2 địa phương có số giao dịch nhiều nhất, chiếm khoảng 50% tổng hồ sơ.

Có thể thấy, các giao dịch BĐS tuy vẫn diễn ra nhưng kém sôi động, do thiếu vắng giới đầu tư, vì vốn của họ phần lớn đều đang ở đất, mà chủ yếu là của những người có nhu cầu thật.

Tuy nhiên, nói như vậy không có nghĩa nhà đầu tư quay lưng hoàn toàn với đất, họ vẫn mua nếu thấy giá bán hợp lý và vị trí đất đẹp. Điều này phần nào được minh chứng qua một số phiên đấu giá đất hồi tháng 12/2022, trong đó có Dự án Khu dân cư  Lưu Nhân Chú, phường Hương Sơn, TP. Thái Nguyên. Toàn bộ 16 lô có giá khởi điểm từ 7,5-9,9 triệu đồng/m2 đã được bán hết. Trong khi trước đó, có những dự án chỉ bán được 1-2 lô, thậm chí không lô nào do việc định giá cao và vị trí không thuận lợi…

Rất khó để đoán định chính xác thị trường BĐS trong thời gian tới sẽ ra sao, nhưng theo giới kinh doanh BĐS thì ít nhất trong nửa đầu của năm 2023 tình trạng ảm đạm sẽ tiếp diễn vì lãi suất ngân hàng chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Sẽ có nhiều nhà đầu tư đến kỳ phải trả nợ gốc các khoản vay nên nhiều khả năng phải điều chỉnh giảm, tạo ra mặt bằng giá mới, cũng như cơ cấu lại thị trường.

Thực tế này đã, đang và sẽ ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách từ đất của tỉnh Tuy nhiên, một số quan điểm lại lạc quan cho rằng, rất nhiều dự án giao thông đã và đang triển khai, cùng với đó là các dự án sản xuất, kinh doanh đang đầu tư trên địa bàn sẽ là đòn bẩy tích cực giúp thị trường BĐS sớm lấy lại đà khởi sắc.

Đó là chưa kể đến việc Chính phủ đã thành lập Tổ công tác với sự tham gia của các bộ, ngành nhằm đôn đốc, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này.