Hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm phát triển thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh

Việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản nhằm giải quyết tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong các chính sách, pháp luật có liên quan đến bất động sản, hoàn thiện cơ chế, chính sách để phát triển thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh.

Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị trình bày Tờ trình về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Sáng 12/4, tại Phiên họp chuyên đề pháp luật của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải điều hành nội dung thảo luận, cho ý kiến về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Cấm thu tiền mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng quy định

Trình bày Tờ trình tóm tắt dự án Luật, Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nêu rõ sau khi được ban hành, dự án Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã hoàn thiện hơn về khuôn khổ pháp lý cho các chủ thể tham gia thị trường bất động sản, đưa ra các quy tắc kinh doanh, giao dịch cho các chủ thể trong hoạt động kinh doanh bất động sản; thiết lập nền tảng, cơ sở pháp lý cho thị trường bất động sản vận hành.

Tuy nhiên, sau gần 8 năm triển khai thực hiện Luật và các văn bản hướng dẫn thi hành, bên cạnh những kết quả đạt được thì pháp luật về kinh doanh bất động sản cũng đã xuất hiện những tồn tại, hạn chế cần được sửa đổi, bổ sung.

Việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản nhằm thể chế hóa kịp thời chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước đối với lĩnh vực bất động sản, hoạt động kinh doanh bất động sản, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, công khai, minh bạch.

Đồng thời, hoàn thiện các quy định của luật hiện hành để phù hợp tình hình thực tế hiện nay, tháo gỡ các tồn tại, hạn chế, bảo đảm hợp hiến, sự thống nhất, đồng bộ giữa quy định của Luật Kinh doanh bất động sản với các luật khác có liên quan.

Quang cảnh phiên họp sáng 12/4.

Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gồm 11 Chương với 93 Điều, trong đó bổ sung các khái niệm mới như: dự án bất động sản, chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Cùng với đó là bổ sung một số hành vi bị nghiêm cấm mới, gồm: thu tiền mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng quy định; sử dụng tiền mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai của bên mua, thuê mua trái pháp luật, nhằm bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ với các luật ban hành sau như Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư và phù hợp hơn với tình hình thực tiễn.

Dự thảo Luật cũng sửa đổi, bổ sung quy định hiện hành về các loại bất động sản đưa vào kinh doanh, làm rõ hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản với việc chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Đồng thời, bổ sung nội dung mới về “Điều tiết thị trường bất động sản” nhằm điều tiết, bình ổn thị trường bất động sản trong các trường hợp khi thị trường tăng trưởng “nóng”, “đóng băng”.

Dự thảo luật lần này cũng sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn; kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; kinh doanh quyền sử dụng đất; chuyển nhượng dự án bất động sản; hợp đồng kinh doanh bất động sản; kinh doanh dịch vụ bất động sản; xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản; quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản…

Làm rõ cơ sở quy định về “đặt cọc” trong kinh doanh công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Trình bày ý kiến thẩm tra tại phiên họp, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, Thường trực Ủy ban Kinh tế nhất trí sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Kinh doanh bất động sản với các lý do đã nêu tại Tờ trình của Chính phủ.

Một số ý kiến đề nghị làm rõ loại hình bất động sản là “công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú” tại điểm b khoản 1 Điều 6. Trong khi đó, khoản 1 Điều 45 mới đưa ra quy định về hợp đồng đối với căn hộ du lịch (condotel), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), chưa có các loại bất động sản mới khác như cửa hàng kết hợp lưu trú (shophouse), căn hộ dịch vụ (serviced apartment)…

Thường trực Ủy ban Kinh tế đề nghị cơ quan soạn thảo phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tư pháp báo cáo Chính phủ nghiên cứu thiết lập khung pháp lý đối với loại hình bất động sản này để bảo đảm minh bạch, bảo vệ quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư, khách hàng, người mua, bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật, nhưng phải tuân thủ nguyên tắc không hợp pháp hóa các sai phạm…

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh trình bày báo cáo thẩm tra về dự án Luật.

Về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, điểm d khoản 4 Điều 24 dự thảo Luật quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi “nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh” và “đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này”.

Có ý kiến cho rằng không cần thiết quy định nội dung về đặt cọc tại Luật Kinh doanh bất động sản, mà thực hiện theo quy định chung của Bộ luật Dân sự. Có ý kiến đề nghị nghiên cứu quy định cụ thể tỷ lệ đặt cọc tối đa tại dự thảo Luật để bảo vệ quyền lợi cho bên mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Thường trực Ủy ban Kinh tế nhận thấy, quy định về “đặt cọc” là quy định mới tại dự thảo Luật; đề nghị cơ quan soạn thảo báo cáo, làm rõ sự cần thiết, cơ sở đề xuất quy định, đặc biệt là cơ sở thực tiễn. Trường hợp cần thiết, chỉ quy định tại dự thảo Luật những nội dung đặc thù của việc “đặt cọc” trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, không cần thiết lặp lại những nội dung đã được quy định tại Bộ luật Dân sự.

Thường trực Ủy ban Kinh tế tán thành sự cần thiết phải hoàn thiện cơ sở pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản hoạt động chuyên nghiệp, hiệu quả. Tuy nhiên, đề nghị nghiên cứu quy định cho phép các bên tham gia giao dịch được quyền lựa chọn phương thức giao dịch qua sàn hoặc phương thức giao dịch không qua sàn để bảo đảm lợi ích vì chưa đủ cơ sở thực tiễn, chưa rõ về sự cần thiết.

Đối với nội dung về điều tiết thị trường bất động sản (Chương IX), Thường trực Ủy ban Kinh tế tán thành với ý kiến đề nghị cân nhắc tính hợp lý của quy định như tại dự thảo Luật về điều tiết thị trường bất động sản vì: chưa làm rõ được khái niệm pháp lý “điều tiết thị trường”; chưa phân biệt được các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản với điều tiết thị trường nói chung và điều tiết các thị trường cụ thể khác nói riêng; chưa rõ tính quy phạm pháp luật, bắt buộc thực hiện của các quy định.