Kinh doanh bất động sản: Nỗi lo “khủng hoảng thừa”

Mấy năm gần đây, trên địa bàn T.P Thái Nguyên xuất hiện khá nhiều dự án xây dựng khu dân cư, khu đô thị mới.  

Đây là tín hiệu tốt đối với một đô thị loại một trực thuộc tỉnh như T.P Thái Nguyên. Tuy nhiên, sự đầu tư ồ ạt nhiều khi cũng tiềm ẩn những vấn đề đáng lo ngại. Trong bài viết này chúng tôi chỉ xin đề cập đến hoạt động kinh doanh của chủ đầu tư các dự án bất động sản trên địa bàn trong thời điểm thị trường đất đai đang đóng băng như hiện nay.

Đành rằng chúng ta biết, các nhà đầu tư không dại gì bỏ vốn vào một dự án bất động sản khi không dành thời gian tìm hiểu cặn kẽ nhu cầu thị trường, song thực tế cũng có không ít nhà đầu tư đang chạy theo “trào lưu”. Bởi vậy, các chuyên gia phân tích thị trường cho rằng nhiều khả năng tới đây tình trạng “khủng hoảng thừa” trong hoạt động kinh doanh bất động sản hoàn toàn có thể xảy ra. “Khủng hoảng thừa” ở đây chính là việc cung đang vượt quá cầu. Chủ một dự án kinh doanh bất động sản khá lớn trên địa bàn thành phố (xin không nêu tên) giải thích: “Trước khi đầu tư chúng tôi phải cân nhắc và tính toán đến dân số, thu nhập của người dân khu vực đầu tư, hạ tầng ở đó thế nào và quan trọng nhất là phải mang lại hiệu quả cho nhà đầu tư. Nếu đã có nhiều dự án rồi mà thị trường lại có khả năng bão hoà thì việc tiếp tục đầu tư ồ ạt là sai lầm”. Theo ước tính, hiện nay trên địa bàn T.P Thái Nguyên đang có tới mấy chục dự án xây dựng hạ tầng khu dân cư, xây dựng nhà để ở, cho thuê và chia lô để bán. Chỉ cách đây 5 năm, chúng ta có thể đếm được trên đầu ngón tay một số dự án nhưng ở thời điểm này số dự án kinh doanh bất động sản đã nhiều gấp cả chục lần. Trong đó có một số nhà đầu tư hoạt động lâu năm trong lĩnh vực này như: Công ty Xây dựng và San nền Thái Nguyên, Tổng Công ty VINACONEX, Công ty Cổ phần Sông Đà 2…, nhưng cũng không ít doanh nghiệp mới “chân ướt chân ráo” bước vào, thấy lợi là làm.

Đầu năm nay, chúng tôi có dịp tiếp cận với ông Thân Đức Nam, Tổng giám đốc Tổng Công ty xây dựng Công trình giao thông 5, đơn vị đang đầu tư rất mạnh vào lĩnh vực bất động sản, thông qua buổi trao đổi giữa ông với Thời báo Kinh tế Việt nam và được biết: Việc đầu tư theo trào lưu là điều tối kị trong kinh doanh, nhất là kinh doanh bất động sản. Năm 2003, Tổng Công ty này đã đầu tư ở Bình Thuận, sau khi hoàn thành là đi luôn, không đầu tư tiếp ở đây nữa. Bởi vì theo ông Nam với Bình Thuận, nhất là Phan Thiết thì chỉ cần một dự án nhà ở rộng chừng 50ha là đủ cho nhu cầu sử dụng của người dân rồi…

Thị trường giao dịch đất đai, nhà ở của cả nước hiện nay đang rất ảm đạm. Thái Nguyên cũng không nằm ngoài thực tế đó. Theo ước tính, các dự án đầu tư khu dân cư trên địa bàn thành phố đã, đang và sẽ tiến hành giao dịch qua chủ đầu tư hoặc qua sàn có tới cả chục nghìn lô đất. Trong đó, mức giá trung bình dao động từ 4 triệu đồng đến 8 triệu đồng/m2. Đặc biệt, đối với những dự án có vị trí đắc địa, giá ở mức khá cao. Ví dụ, đối với Dự án Khu tổ hợp thương mại, dịch vụ văn phòng cho thuê, khách sạn cao cấp (khu vực đường Bắc Nam) do Công ty Cổ phần APEC  làm chủ đầu tư, giá bán theo hướng “kêu gọi” đầu tư ban đầu (đặt cọc trước) thấp nhất là 10 triệu đồng/m2 (đối với các lô đất rộng từ 150m2 đến 300m2) và theo chủ đầu tư thì có những vị trí giá lên tới 15 triệu đồng/m2. Đối với Dự án khu nhà ở Bắc Sơn-Sông Hồng hiện nay cũng đang có mức giá tương đương. Nói chung, một số dự án lớn như: Dự án đường Bắc Sơn, Dự án Khu đô thị hồ Xương Rồng, Dự án Khu dân cư phường Túc Duyên, Dự án Khu dân cư VINACONEX…đều có mức giá khá cao đối với từng loại lô đất. Trung bình mỗi lô đất rộng từ 75m2 đến 100m2 có giá bán dao động từ 800 triệu đến hơn 1 tỷ đồng, chưa kể nhiều lô dành cho xây biệt thự lên tới 2, 3 tỷ đồng. Đây là những dự án chủ yếu thu hút khách hàng có thu nhập cao, mức sống khá giả tham gia giao dịch.

Hiện nay, T.P Thái Nguyên là một trong 10 thành phố của cả nước có số dân tương đối đông, trên 330 nghìn người. Do đó nhu cầu về nhà ở của người dân trên địa bàn là không nhỏ. Tuy nhiên, với sự đầu tư ồ ạt các dự án kinh doanh bất động sản như hiện nay thì nỗi lo “khủng hoảng thừa” là hoàn toàn có lý. Những năm gần đây, đặc biệt là năm 2011 này, các giao dịch bất động sản đã giảm xuống rõ rệt. Giao dịch chủ yếu dành cho các nhà đầu cơ “lướt sóng”, nghĩa là không có nhu cầu xây dựng nhà ở.  Bởi một lẽ giản đơn, trong khi thu nhập của đại đa số dân cư trên địa bàn Thành phố ở mức trung bình thì giá đất ở tại các khu dân cư, đô thị lại quá cao. Sự chênh lệch này đã khiến những hộ có nhu cầu nhà ở thực sự tìm đến những khu vực vùng ven hoặc đất nằm ngoài các dự án khu dân cư để mua với giá chấp nhận được. Theo nguồn tin của chúng tôi, có thời điểm các nhà đầu cơ ở Hà Nội và một số tỉnh lân cận đến Thái Nguyên giao dịch ồ ạt, tạo ra giá ảo cho thị trường bất động sản của tỉnh. Có nhà đầu cơ một lúc đăng ký mua tới cả chục lô đất với giá mỗi lô hàng tỷ đồng. Tuy nhiên, do đầu cơ “lướt sóng”, lại gặp lúc tài chính thắt chặt, nên nhiều nhà đầu tư đã nhanh chóng chuyển giao ngay khi còn trên giấy tờ để hưởng giá chênh lệch. Hệ quả của tình trạng này chính là việc nhiều dự án kinh doanh bất động sản sau khi hoàn thành hạ tầng khu dân cư thì tỷ lệ đất phân lô chưa xây nhà còn rất nhiều.

Theo đánh giá của các chuyên gia kinh tế thì thị trường bất động sản trên địa bàn T.P Thái Nguyên năm nay trái ngược hoàn toàn với năm 2010. Thời điểm này của năm ngoài, người ta có thể bán vàng, đô la, chứng khoán để mua nhà, nhưng hiện tại không ít người lại tìm đến ngân hàng để “đầu tư”. Nguồn vốn đổ vào bất động sản thời điểm này phần lớn là từ những người có nhu cầu nhà ở thực sự và những người có tiền nhàn rỗi tìm nơi trú vốn an toàn. Điều đó một phần cũng bởi sức ép từ việc thắt chặt tín dụng, tâm lý đầu tư bi quan, giao dịch yếu của thị trường trong thời gian vừa qua. Tuy nhiên, cũng theo nhận định chuyên môn thì thị trường bất động sản trên địa bàn năm 2011 trầm lắng một phần lớn còn do cung có xu thế vượt quá cầu. Hiện tại không ít nhà đầu tư đã bắt đầu lo ngại việc sẽ bị đọng vốn một khi tình trạng đóng băng kéo dài cũng như có thêm nhiều doanh nghiệp tiếp tục tham gia đầu tư vào lĩnh vực này. Đa số các chuyên gia đều khuyến cáo: Đối với những khách hàng có nhu cầu mua đất để ở cần phải thận trọng, nếu mua vào những dự án mà chủ đầu tư gặp khó khăn về tài chính, thiếu vốn để triển khai tiếp thì dự án sẽ kéo dài, vốn bị đọng mà nhà thì chưa xây được.

Cụm từ “khủng hoảng thừa” không còn chỉ mang tính dự báo nữa mà đã bắt đầu có biểu hiện ra bên ngoài, nhất là ở thời điểm này. Các chuyên gia cho rằng, nhà đầu tư thông thái cần tính toán thật kỹ nhu cầu sử dụng thực của người dân cũng như vị trí dự án trước khi tiến hành đầu tư, tránh đầu tư ồ ạt hoặc tạo giá ảo cho thị trường bất động sản…