Năm 2012: Thị trường chuyển động theo hướng nào?

Nhiều chuyên gia dự báo năm 2012 kinh tế nước ta vẫn gặp nhiều thách thức, vì thế thị trường bất động sản (BĐS) có thể phục hồi chậm.

Thực tế hoạt động sản xuất, kinh doanh trong thời gian gần đây cho thấy, trong trung hạn, kinh tế nước ta vẫn còn gặp nhiều thách thức. Việc thắt chặt tín dụng BĐS cả cung lẫn cầu cũng là một trở ngại lớn đối với khả năng phục hồi của thị trường BĐS. Tuy nhiên, báo cáo của ngành chức năng lại cho thấy, BĐS vẫn là kênh đầu tư của các gia đình có tích lũy. 68% người sử dụng tín dụng BĐS với mục đích đầu tư sinh lời, chỉ có 32% sử dụng tín dụng BĐS cho mục đích mua nhà để ở. Theo Ngân hàng Nhà nước, có khoảng 25% số người dân ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh vay ngân hàng để mua nhà và lấy chính nhà đó làm tài sản thế chấp (trong đó có 95% là căn hộ xây mới) và có 60% là dùng nhà và đất ở khác để thế chấp, số còn lại là hình thức thế chấp khác và đa số (90% các trường hợp theo hợp đồng tín dụng) các hình thức vay vốn ngân hàng để mua nhà đều trả theo hình thức trả góp trong vòng 5-10 năm. Vay ngân hàng để mua nhà hiện không còn là lựa chọn của người dân Hà Nội và TP Hồ Chí Minh nữa, mà thay vào đó, số người tự mua bằng tiền của mình chiếm tỷ lệ nhiều hơn với 60-90%. Một yếu tố có tác động đến nhu cầu mua nhà của người dân là khi tổng thu nhập của hộ gia đình tăng lên 1% thì khả năng có nhu cầu mua nhà tăng lên 90%. Về triển vọng của thị trường, có khoảng 33% các doanh nghiệp BĐS cho rằng giá căn hộ/nhà ở tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh với các phân khúc hạng sang và bình dân sẽ không thay đổi trong thời gian tới. Song, các phân khúc của thị trường cũng vẫn còn chênh lệch lớn về cung-cầu. Trong khi phân khúc căn hộ chung cư cao cấp trầm lắng, thì phân khúc trung tâm thương mại và nhà ở có quy mô nhỏ với giá "mềm" vẫn có nhiều triển vọng do nhu cầu thực luôn cao. Riêng với phân khúc thị trường bình dân vẫn còn nhiều tiềm năng để phát triển trong lâu dài chứ không riêng giai đoạn hiện nay.

Tuy nhiên, hiện nay phân khúc đất nền, ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh lại có diễn biến trái chiều. Tại Hà Nội, đất nền ven đô đang "rớt" giá. Trong khi đó, nhờ hạ tầng tốt, mức giá hợp lý, thị trường này tại TP Hồ Chí Minh đang cho thấy sự khởi sắc mới. Thống kê mới nhất của ngành chức năng cho thấy, hiện nay 70% dự án KĐTM ven Hà Nội có sản phẩm giảm giá, hoặc công bố giá bán thấp hơn đầu năm 25-35%... Từ cuối tháng 10 - 2011 đến nay, giá đất ở một số dự án đã giảm thêm 5-7 triệu đồng/m2. Các lô đất thuộc dự án Vân Canh đang được chào bán mức hơn 40 triệu đồng/m2 diện tích nhỏ, đường to. Lô diện tích lớn hơn 150m2 được chào bán gần 40 triệu đồng/m2. Với dự án Geleximco, tại khu C, các căn liền kề được chào bán với mức giá 38-40 triệu đồng/m2. Nhiều dự án KĐTM khu vực dọc trục QL32 như Kim Chung - Di Trạch, Tân Tây Đô, Tâm Việt, An Thịnh 3, An Thịnh 6… luôn là điểm nóng của nhà đầu tư trong hơn một năm trở lại đây, nhưng cuối năm 2011 gần như "lặng sóng".

Trái với thị trường trầm lắng tại Hà Nội, những lô đất nền ven TP Hồ Chí Minh đang được nhiều nhà đầu tư quan tâm, giao dịch khá nhộn nhịp. Công ty CP Địa ốc Thăng Long (Thăng Long Real) đã mở bán giá gốc lần 1 dự án đất nền Nature Land thuộc KĐTM Đông Tăng Long (quận 9). Được biết, đất nền TP Hồ Chí Minh được nhiều nhà đầu tư quan tâm do hạ tầng ven đô đang phát triển mạnh. Quỹ đất phát triển các dự án đất nền tại các quận gần trung tâm thành phố hiện không nhiều. Trong khi đó, tâm lý của nhiều người dân vẫn thích ở nhà riêng hơn nhà chung cư nên tìm đến đất nền. Quan trọng hơn là giá khá hợp lý. Tại dự án đất nền Nature Land, giá chỉ từ 9,9 triệu đồng/m2 trở lên. Các dự án khác cũng dao động 12-18 triệu đồng/m2 (tùy vị trí). Ngoài yếu tố giá đất rẻ, do nhu cầu bảo toàn giá trị tài sản nên người có tiền tiết kiệm đang tìm đến phân khúc đất nền, bởi tính thanh khoản của loại hình sản phẩm này tốt hơn căn hộ chung cư. Theo dự báo của nhiều chuyên gia, thị trường đất dự án ven đô TP Hồ Chí Minh vẫn sẽ là xu hướng chủ đạo của thị trường BĐS phía nam trong những tháng đầu năm 2012. Đây sẽ là kênh đầu tư hấp dẫn, mục tiêu của nhiều nhà đầu tư và người có nhu cầu sử dụng để ở.