Động lực mới cho thị trường bất động sản

Thiếu vốn cùng với những vướng mắc về pháp lý kéo dài là nguyên nhân chính khiến thị trường bất động sản rơi vào tình trạng trầm lắng. Các chuyên gia cho rằng, cùng với việc gỡ vướng của Chính phủ, các bộ luật: Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) dự kiến được xem xét, thông qua tại kỳ họp thứ sáu, Quốc hội khóa XV vào tháng 10/2023 tới đây sẽ tạo động lực mới cho thị trường bất động sản.

Khu chung cư Tân Tây Đô (huyện Đan Phượng, Hà Nội). Ảnh: Đỗ Tâm

Còn rất nhiều thách thức

Chia sẻ về những bất cập của Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 trong quá trình thực thi, Bộ Xây dựng cho biết, các quy định còn một số tồn tại, hạn chế, ảnh hưởng tới công tác phát triển nhà ở, thị trường bất động sản.

Đơn cử, các quy định về phát triển dự án đầu tư xây dựng nhà ở còn chưa đầy đủ. Việc phân loại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở còn thiếu thống nhất, dẫn đến việc áp dụng tại các địa phương không giống nhau... Một số nguồn vốn phục vụ cho phát triển nhà ở chưa cụ thể. Trong khi đó, các nguồn vốn huy động đang được sử dụng hiệu quả trong thời gian gần đây như: Cổ phiếu, trái phiếu, chứng khoán, quỹ đầu tư phát triển… đã được quy định trong các luật khác nhưng chưa được quy định trong Luật Nhà ở. Việc quy hoạch, bố trí quỹ đất, xác định diện tích đất ở dành để xây dựng nhà ở xã hội tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị còn nhiều bất cập…

Đối với Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Bộ Xây dựng cho biết, phạm vi điều chỉnh và quy định của Luật chưa rõ ràng hoặc có sự giao thoa với một số luật khác như: Luật Đất đai (về chuyển nhượng quyền sử dụng đất), Luật Nhà ở (về mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở), Luật Đầu tư (về chuyển nhượng dự án bất động sản)... Đáng chú ý, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 còn chưa quy định chặt chẽ về điều kiện tổ chức, cá nhân được kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản; điều kiện sát hạch trình độ, kỹ năng hoạt động môi giới bất động sản; thiếu đồng bộ thông tin thị trường bất động sản…

Bộ Xây dựng thừa nhận, thị trường bất động sản thời gian vừa qua phát triển còn thiếu kiểm soát, bất ổn định. Cơ cấu sản phẩm không phù hợp. Giá bất động sản ở đô thị quá cao so với tốc độ phát triển kinh tế. Tình trạng đầu cơ vẫn còn diễn ra phổ biến...

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Tường Văn đánh giá, tính trung bình, đóng góp của ngành xây dựng và bất động sản trong GDP các năm gần đây chiếm khoảng 11% tổng thu ngân sách. Cùng với đó, đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản không ngừng gia tăng, liên tục duy trì vị trí thứ 2 hoặc 3 về thu hút FDI, đóng góp quan trọng vào sự phát triển của thị trường. Tuy nhiên, trong vài năm gần đây, thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn, thách thức và nảy sinh nhiều vấn đề cần phải giải quyết.

Trong phạm vi thẩm quyền và trách nhiệm của mình, Bộ Xây dựng đã chủ trì soạn thảo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). “Việc sửa đổi, hoàn thiện hai đạo luật lần này sẽ có tác động tích cực đến thị trường nhà ở và bất động sản, cải thiện mạnh mẽ niềm tin vào môi trường đầu tư, tạo sự minh bạch và ổn định cho thị trường nhà ở và bất động sản tại Việt Nam” - Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Tường Văn nhận định.

Nhiều điểm mới tích cực

Thông tin về các điểm mới tại các dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Hoàng Hải cho biết, sau khi tiếp thu ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, tại dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở, Bộ Xây dựng đã chỉnh lý, không còn quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn. Hình thức sử dụng đất để phát triển nhà ở thương mại cũng đã được sửa đổi theo hướng quy định các loại đất nhà đầu tư có quyền sử dụng hợp pháp được chấp thuận làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.

Đặc biệt, so với Luật Nhà ở năm 2014, điểm mới nổi bật trong dự thảo luật lần này là bổ sung 2 mục quy định về chính sách phát triển nhà lưu trú công nhân và nhà ở cho lực lượng vũ trang; bổ sung quy định về ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội, hình thức phát triển nhà ở xã hội...

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản đã sửa đổi thống nhất quy định các giao dịch kinh doanh nhà ở không còn quy định trong Luật Nhà ở để tránh chồng chéo; bổ sung quy định về việc đặt cọc khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai… Luật sửa đổi, bổ sung quy định về giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản, trong đó đề xuất phương án yêu cầu thực hiện qua sàn đối với các bất động sản để tăng cường công khai, minh bạch và quản lý hoạt động giao dịch...

Thêm vào đó, sửa đổi, bổ sung quy định xây dựng và quản lý hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản; bổ sung quy định về điều tiết thị trường bất động sản bao gồm nguyên tắc điều tiết, các trường hợp cần thiết điều tiết và thực hiện điều tiết để làm cơ sở Chính phủ chỉ đạo điều tiết thị trường bất động sản khi cần thiết...

"Chính sách mới sau khi được thông qua sẽ góp phần thúc đẩy phát triển nhà ở, bảo đảm cân đối cung - cầu, đa dạng hóa nguồn cung, tránh tình trạng thị trường phát triển nóng, bất thường, gây lạm phát. Đồng thời, giúp thị trường bất động sản Việt Nam trở nên hấp dẫn hơn đối với người nước ngoài sinh sống, làm việc tại Việt Nam và các nhà đầu tư nước ngoài" - Thứ trưởng Nguyễn Tường Văn khẳng định.

Về triển vọng của thị trường, các chuyên gia bất động sản đánh giá, thị trường được dự báo sẽ có những chuyển biến tích cực hơn khi các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) dự kiến được thông qua, cùng với nỗ lực của Nhà nước, Chính phủ trong việc tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn của thị trường.