Tháo gỡ vướng mắc về xây dựng công trình trong vùng quy hoạch

Tình trạng “quy hoạch treo” đã, đang diễn ra ở nhiều địa phương trong tỉnh khiến việc sửa chữa, xây dựng mới nhà ở, công trình phục vụ phát triển kinh tế của người dân gặp nhiều khó khăn. Để tháo gỡ vướng mắc này, Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 có hiệu lực từ ngày 01/01/2021 quy định người dân được quyền xin cấp phép xây dựng trong vùng quy hoạc đã công bố 3 năm mà chưa triển khai...

Nhằm ngăn chặn tình trạng các dự án treo, tại điểm i (khoản 1, Điều 64, Luật Đất đai năm 2013) quy định: Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.

Mặc dù quy định trên có đặt ra thời hạn thực hiện dự án đầu tư để tránh tình trạng “dự án treo” nhưng việc áp dụng quy định này trên địa bàn tỉnh trong những năm qua còn thiếu quyết liệt. Một số dự án quá thời hạn đầu tư đã bị UBND tỉnh thu hồi giấy phép nhưng số dự án “treo” do năng lực nhà đầu tư yếu vẫn phố biến. Minh chứng là có rất nhiều dự án được nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện, nhưng vẫn bỏ trống quá 3 năm chưa triển khai. Các "dự án treo" là một trong những vấn đề tồn tại trong nhiều năm và để lại hậu quả rất lớn, quyền lợi của người dân trong tỉnh bị ảnh hưởng, chính quyền các cấp lúng túng khi giải quyết vì làm “căng” sợ ảnh hưởng tới môi trường đầu tư nhưng thiếu quyết liệt thì tài nguyên đất bị lãng phí, kiến nghị của người dân không được giải quyết thỏa đáng, kịp thời.

Vì sao quy hoạch “treo” vẫn xuất hiện và tồn tại dai dẳng? Không khó để chỉ ra những nguyên nhân cơ bản như: thiếu tầm nhìn, sai chiến lược, không thiết lập đầy đủ các quy hoạch liên quan theo quy định, không xác định đủ điều kiện thực hiện đồng bộ các dự án trong quy hoạch, việc tổ chức quản lý và thực hiện dự án sau khi công bố không được thực hiện nghiêm túc… Tóm lại, người dân nằm trong vùng quy hoạch mà kéo dài nhiều năm không triển khai thì khốn khổ trăm bề, nhà cửa không được sửa chữa, đất không được mua bán, chia tách, hạ tầng phục vụ dân sinh nhếch nhác… Luật không quy định khái niệm thế nào là quy hoạch treo nhưng có thể hiểu là tình trạng diện tích đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác định, ghi trong kế hoạch sử dụng đất cho một hoặc nhiều mục đích khác nhau, đã có công bố sẽ thu hồi để thực hiện kế hoạch nhưng vẫn không thực hiện đúng tiến độ, kế hoạch đề ra.

Luật Xây dựng năm 2014 cấm nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực đã có quy hoạch không được xây dựng mới mà chỉ được phép sửa chữa, cải tạo nếu có giấy phép. Cụ thể, tại khoản 5 (Điều 94, Luật xây dựng năm 2014) về điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn như sau: "Đối với công trình, nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực đã có quy hoạch phân khu xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo".

Tuy nhiên, Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 có hiệu lực từ ngày 01/01/2021 đã điều chỉnh có lợi cho người dân sinh sống tại các khu vực này. Cụ thể, tại mục 5 (khoản 33, Điều 1) quy định: "…Trường hợp sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn".

Đối chiếu quy định trên thì từ ngày 1/1/2021, sau 3 năm nếu đất vẫn thuộc diện quy hoạch nhưng cơ quan có thẩm quyền chưa thu hồi đất để thực hiện dự án thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.