Siết chặt tín dụng cho vay: Bất động sản ế ẩm

Từ khoảng cuối quý II/2022 đến nay, các ngân hàng đã chạm ngưỡng tín dụng cho vay, khiến người dân, doanh nghiệp gặp khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn, nên nhiều mặt hàng bán ra bị sụt giảm đáng kể, trong đó nổi lên là thị trường bất động sản (BĐS). Điều này không chỉ tác động đến giới đầu tư, kinh doanh trong lĩnh vực này mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn thu ngân sách Nhà nước từ đất trên địa bàn tỉnh trong năm nay và những năm tiếp theo.

Sau 4 tháng đấu giá 143 lô đất tại Khu đô thị số 4, thị trấn Hương Sơn (Phú Bình), đến nay mới có 1 hộ đang xây nhà. Nhiều lô còn lại vẫn đang tiếp tục được rao bán.

Nếu như 5-7 năm gần đây, đặc biệt là từ giữa năm 2020, thị trường BĐS trong cả nước nói chung, trên địa bàn tỉnh nói riêng luôn trong trạng thái “sốt”, hầu hết các nhà đầu tư “mua đâu thắng đó”, kể cả những khu đất ở các xã vùng sâu, xa, thì nay là sự lèo tèo, ế ẩm. 

Bà Nguyễn Thị L., một người thường xuyên tham gia các buổi đấu giá đất, chia sẻ: Trước đây, việc vay vốn ngân hàng khá dễ dàng, nên phiên đấu giá nào tôi cũng tham gia. Đấu giá xong, chỉ cần trúng là đã có người trả giá cao hơn hàng chục, thậm chí hàng trăm triệu đồng. Có lô chỉ sau 6 tháng đến 1 năm, người trúng đấu giá có thể lãi vài trăm triệu đến hàng tỷ đồng. Dân “đi chợ” như chúng tôi thường chỉ bán “lúa non” (nghĩa là trúng đấu giá xong là bán, thậm chí bán ngay khi còn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) để đảo nợ. Còn từ giữa tháng 7, đầu tháng 8-2022 trở lại đây, thị trường BĐS đã bắt đầu "hạ nhiệt", khiến việc giao dịch giảm mạnh, chỉ bằng 20-30% so với trước. Mặt bằng chung, giá BĐS hiện giảm khoảng 10%.

Còn theo ông Nguyễn Văn Q., một người môi giới BĐS được cho là khá “mát tay”, với tần suất giao dịch trung bình mỗi tháng từ 5-7 hợp đồng, chia sẻ: Đỉnh điểm nhất là năm 2021, “người mua, kẻ bán” rất sôi động, song chủ yếu vẫn là trong giới đầu tư “mua đi bán lại”. Hiện nay, giao dịch chủ yếu lại là của những người có nhu cầu thật sự, giới đầu tư chủ yếu chỉ mua những lô đất bán cắt lỗ (nghĩa là trước đây mua 3 tỷ, giờ bán 2,6-2,7 tỷ đồng thì mới mua). Dẫn chứng cho điều này, ông Q chia sẻ: Hồi đầu năm, tại Khu dân cư (KDC) xóm Gò Cao, xã Hóa Thượng (Đồng Hỷ) có lúc bán được với giá 1,4-1,5 tỷ đồng/lô 100m2, thì nay chỉ ở mức 1,3-1,35 tỷ đồng/lô (tùy vị trí); hay KDC Hồng Thái cạnh đó, trước bán với giá trên dưới 1,7 tỷ đồng/lô 100m2 thì nay với mức giá 1,6 tỷ đồng cũng rất khó bán. Nhìn chung, giá BĐS trong cả nước nói chung, trên địa bàn tỉnh nói riêng đang đi ngang và đi xuống. 

Một minh chứng khác cho thấy sự ảm đạm của thị trường BĐS trên địa bàn tỉnh hiện nay đó là số lô đất bán ra qua phiên đấu giá được tổ chức trong hai ngày 1 và 2-10 của Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản tỉnh Thái Nguyên (Sở Tư pháp) ở mức thấp. Cụ thể, có 6 khu đất ở T.P Thái Nguyên được tổ chức bán đấu giá, với tổng số 114 lô, dự kiến thu về trên 300 tỷ đồng. Tuy nhiên, chỉ có 29 lô được bán với số tiền thu về là 55 tỷ đồng (bằng 20% so với dự kiến). Ngoài 2 lô tại KDC Quan Triều có số lượng hồ sơ đông (1 lô hơn 20, 1 lô hơn 30 hồ sơ, mức trúng đấu giá tăng 6 và 8 triệu đồng/m2 so với giá khởi điểm) thì các lô đất ở những địa điểm khác chỉ bán được ở mức tối thiểu, nghĩa là thêm được 1 bước giá theo quy định. Thậm chí ở 2 KDC đường Bắc Sơn còn không bán được hồ sơ nào, hay như KDC phường Phú Xá có 27 lô cũng chỉ bán được 1 lô…

Trong khi trước đó, với 137 lô đất ở Khu đô thị số 4, thị trấn Hương Sơn (Phú Bình) được tổ chức đấu giá hồi đầu tháng 6 và 80 lô đất tại điểm dân cư nông thôn số 1, xã Phương Giao (Võ Nhai) được đấu giá vào đầu tháng 7 thì lại “đắt như tôm tươi”, với giá trị tăng thêm từ 141 tỷ đồng lên 243 tỷ đồng (đối với Khu đô thị số 4) và từ 14,8 tỷ đồng lên 28,6 tỷ đồng (đối với khu đất ở xã Phương Giao). 

Những tháng gần đây, việc cho vay tiêu dùng (trong đó có đầu tư bất động sản) đã được các ngân hàng siết chặt (ảnh minh họa).

Lý giải về sự ảm đạm hiện nay, theo nhiều nhà đầu tư và người làm môi giới BĐS trên địa bàn tỉnh thì việc các ngân hàng siết chặt nguồn tín dụng cho vay đã khiến nhiều người mất khả năng đầu tư, chỉ những người nào có thực lực tài chính mới dám đầu tư trong thời điểm này. Đáng nói hơn, vì trước đó nhiều người đã mạo hiểm đầu tư bằng một phần không nhỏ từ nguồn tiền đi vay và phải trả lãi hàng tháng, nên bây giờ, khi không còn “đòn bẩy” hỗ trợ tài chính, họ sẽ không đủ lực, cộng thêm việc phải trả lãi hàng tháng cho ngân hàng. Chính vì thế, nhu cầu về BĐS có xu thế giảm mạnh cũng là điều dễ hiểu… 

Có thể nói, thị trường BĐS rơi vào tình trạng ảm đạm sau nhiều năm liên tiếp tăng là điều nằm trong dự đoán của nhiều người, bởi việc này đã trở thành quy luật. Ở một khía cạnh nào đó, sự suy thoái này cũng là cần thiết để đưa BĐS về đúng với giá trị thật, mở ra cơ hội cho những người có thu nhập trung bình thấp có điều kiện mua đất làm nhà, ổn định đời sống. Mặc dù vậy, tình trạng suy giảm này cũng ảnh hưởng không nhỏ đến nguồn thu ngân sách từ đất của các địa phương trong những tháng còn lại của năm nay.