Tháo gỡ vướng mắc trong giao dịch đất đai

Việc giao dịch mua - bán, tặng - cho, thừa kế tài sản là quyền sử dụng đất diễn ra thường ngày. Để thực hiện việc này, các cá nhân, tổ chức thường tìm đến văn phòng công chứng (VPCC) để xác thực, đảm bảo tính pháp lý của nội dung giao dịch. Tuy nhiên, có một số quy định trong luật đang “làm khó” công chứng viên cũng như người dân.

Nỗ lực cải thiện chỉ số tiếp cận đất đai

Người dân đến làm thủ tục công chứng hợp đồng giao dịch đất tại một văn phòng công chứng trên địa bàn TP. Thái Nguyên.

“Công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch khác bằng văn bản mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng” - (Điều 2, Luật Công chứng).

Điều này khẳng định công chứng có vai trò rất quan trọng trong các giao dịch dân sự, nhất là đối với đất đai. Nó đảm bảo an toàn pháp lý cho người dân khi giao dịch, nhất là trong thực tế mà thủ đoạn của các đối tượng tội phạm trong lĩnh vực đất đai, nhà ở, ngân hàng ngày càng tinh vi. Do vậy, mỗi giao dịch được công chứng sẽ góp phần ngăn chặn được các giao dịch bất hợp pháp, phòng ngừa các hành vi phạm pháp, tránh các tranh chấp về sau.

Theo công chứng viên Nguyễn Văn Quý, Chủ tịch Hội Công chứng tỉnh, Trưởng VPCC Trung Thành (TP. Thái Nguyên): Trong Luật Đất đai năm 2013 và dự thảo Luật năm 2023 (sửa đổi) cũng như trong các quy định của pháp luật hiện hành quy định: “Hộ gia đình” cũng được coi là chủ thể của các giao dịch dân sự. Điều này có nghĩa là hộ gia đình gồm các thành viên có tài sản chung, gồm quyền sử dụng đất, tài sản do các thành viên cùng nhau tạo lập. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ 15 tuổi trở lên đồng ý.

Như vậy, căn cứ vào các điều luật, khi công chứng hợp đồng giao dịch về đất đai, các tổ chức hành nghề công chứng phải căn cứ vào các thành viên trong hộ gia đình, mọi người cùng đồng ý giao dịch, ký vào hợp đồng thì mới đủ điều kiện công chứng.

Trước đây, sổ hộ khẩu được xem là một căn cứ để xác định các thành viên trong hộ. Tuy nhiên hiện nay, sổ hộ khẩu đã bị bỏ, việc xác định có phần khó khăn hơn. Chưa kể, trên thực tế có những thành viên cùng chung hộ khẩu nhưng không phải là người trong “hộ”, không có tài sản chung (như trường hợp nhập nhờ hộ khẩu…). Có trường hợp lại đi làm ăn xa, sinh sống ở nước ngoài... Khi “hộ” này có hợp đồng giao dịch đất (bán, cho, tặng…) và yêu cầu được công chứng, nhưng công chứng viên không thể loại trừ những người này, vì không thể xác định quyền lợi của họ trong hộ.

Ngược lại, có nhiều trường hợp đất do cá nhân tạo lập bằng công sức, tài sản riêng của mình (nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, khai hoang…), nhưng trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi là của “hộ ông/bà”. Điều này có nghĩa là từ quyền sử dụng đất của cá nhân lại chuyển thành quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Để thuận tiện trong việc công chứng, giải quyết vấn đề này thì nên để rõ tên của người có quyền sử dụng trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không nên để “hộ”.

Ngoài ra, vấn đề công chứng trong trường hợp đất sử dụng chung - riêng trong cùng một thửa cũng là vấn đề đáng bàn. Chẳng hạn, có một thửa đất đã được tách thành 4 “bìa đỏ” nhưng không có đường giao thông, chủ sử dụng các lô đất này phải dành 1 phần đất để làm đường đi chung (ví dụ thường gặp là cha thừa kế cho các con). Như vậy, trong mỗi “bìa” sẽ có phần diện tích đất sử dụng riêng và phần sử dụng chung (làm đường đi nhưng không được ghi trong bìa là GT - giao thông). Khi một trong 4 chủ sử dụng có nhu cầu giao dịch (chuyển quyền) thì không thể công chứng vì không xác định được phần đất chung đó thuộc về ai, ai là người bán. Bởi vậy, để thuận lợi cho người dân và tổ chức công chứng, các đạo luật cần có sự thống nhất và không ghi phần “sử dụng chung” vào trong “bìa đỏ”.

Trên đây là những tình huống gây khó khăn thường gặp trong hoạt động công chứng. Tuy nhiên, nếu công chứng viên ít kinh nghiệm, chuyên môn chưa vững hoặc cố tình ký xác nhận (không loại trừ tiêu cực) thì rất có thể dẫn đến tranh chấp, làm khó cho cơ quan xét xử.

Trên thực tế đã có những trường hợp công chứng viên vi phạm. Bởi vậy, nếu pháp luật quy định rõ ngay từ văn bản khi ban hành thì có thể hạn chế được những sai sót, vi phạm trong công chứng, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong giao dịch đất đai.

Trước những vướng mắc này, tại một cuộc họp mới đây, đồng chí Đặng Xuân Trường, Ủy viên Ban Thường vụ Tỉnh ủy, Phó Chủ tịch Thường trực UBND tỉnh, yêu cầu Sở Tư pháp tiếp tục rà soát, tổng hợp những vướng mắc để trao đổi, phối hợp với các ngành tìm biện pháp tháo gỡ, tạo sự thống nhất trong thực hiện nhưng vẫn đảm bảo chặt chẽ, đúng quy định của pháp luật.

Đồng chí Phó Chủ tịch Thường trực UBND tỉnh cũng đề nghị các cấp, ngành liên quan tiếp tục nâng cao chất lượng công tác quản lý hoạt động công chứng, giải quyết kịp thời, đúng nguyên tắc các thủ tục công chứng; tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra về hoạt động hành nghề công chứng...