Trữ đất để điều tiết thị trường và kinh doanh đô thị

“Đã đến lúc Việt Nam cần xây dựng thể chế hoàn chỉnh cho chế độ dữ trữ đất đô thị và nhanh chóng mở rộng việc áp dụng nó vào phát triển đô thị, nhất là để tạo điều kiện thuận lợi cho quản lý thực hiện quy hoạch đô thị”.  

Trữ đất để thực hiện quy hoạch

Dẫn chứng những bài học thành công từ Hà Lan, Thụy Điển, Hàn Quốc, Trung Quốc…, Tiến sĩ Phạm Sỹ Liêm nêu bật những ưu điểm của “Chế độ dự trữ đất”. Ông cho rằng, chế độ dự trữ đất cho phép tập trung các dự án bất động sản vào một vài khu vực phát triển đô thị rộng lớn, không chỉ theo quy hoạch mà còn theo kế hoạch từng giai đoạn phát triển 5 năm, xây đâu được đấy, xong khu vực này rồi mới chuyển sang khu vực khác. Các dự án bất động sản nhờ có sẵn “đất sạch” nên có thể khởi công và kết thúc đúng hạn mà không bị cản trở vì công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng chậm trễ và khiếu kiện kéo dài.

Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc thực hiện quy hoạch đô thị, thế nhưng hiện nay tại Hà Nội cũng như nhiều đô thị khác, các dự án khu đô thị mới phân tán khắp nơi trên địa bàn đô thị tùy theo đề xuất của nhà kinh doanh bất động sản và đều được chính quyền đô thị chấp nhận. Tình trạng đó khiến cho việc kết nối các khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng cấp 1 của đô thị rất khó khăn và tốn kém, một số nơi phải tự khoan giếng để cấp nước, phải tự tìm nơi thoát nước tạm thời, thiếu hạ tầng xã hội như chợ, trường THPT…

Hơn thế nữa, công trường xây dựng mở ra khắp nơi dang dở từ năm này qua năm khác khiến cuộc sống của người dân không được thoải mái, xây dựng tuy nhiều nhưng ít nơi tạo được khu vực đô thị hoàn chỉnh và hiện đại.

Và điều tiết thị trường

“Đất đai nước ta thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện nên thị trường đất đô thị nước ta phân ra hai thị trường đất cấp 1 và  cấp 2. Trong thị trường đất cấp 1, Nhà nước thu hồi đất đã giao cho các bên sử dụng để giao lại cho các bên sử dụng mới nhằm thực hiện quy hoạch đô thị. Như vậy Nhà nước là bên cung duy nhất. Sự cạnh tranh chỉ diễn ra giữa các bên cầu. Trong thị trường đất cấp 2, các bên đã có quyền sử dụng đem quyền đó cho thuê hoặc chuyển nhượng cho bên khác. Sự cạnh tranh diễn ra toàn diện”.

Từ phân tích trên của Tiến sỹ Phạm Sỹ Liêm, có thể thấy nguồn cung trong thị trường cấp 2 phụ thuộc rất nhiều vào nguồn cung trong thị trường cấp 1.

Bởi vậy, Tiến sỹ Liêm cho rằng: “chính quyền phải điều hành tốt nguồn cung này để kịp thời khôi phục cân bằng cung cầu trong thị trường cấp 2”.

Tiến sỹ Phạm Sỹ Liêm nêu một thực tế: “Giá bồi thường đất khi thu hồi đất cho thị trường cấp 1 là do chính quyền quy định nhưng vẫn phải trên cơ sở tham khảo mặt bằng giá đất trong thị trường cấp 2. Sau đó, trên cơ sở giá bồi thường đất (cộng với phương thức đấu giá) lại ảnh hưởng đến giá giao đất, cho thuê đất trong thị trường cấp 1. Các giá đó cộng với “chi phí giao dịch” khá cao rốt cuộc cũng sẽ phản ánh vào giá đất trong thị trường cấp 2 và đẩy giá đó lên cao hơn. Mối quan hệ qua lại giữa giá đất trong hai thị trường tạo ra chu kỳ tăng giá đất theo vòng xoắn ốc, và như vậy, giá đất đô thị năm sau luôn cao hơn năm trước!”.

Theo Tiến sỹ Phạm Sỹ Liêm: “Chế độ dự trữ đất sẽ tạo điều kiện cho chính quyền đô thị điều hành được thị trường đất đô thị chứ không chạy theo phục vụ thị trường như hiện nay. Ngân sách đô thị sẽ thu được phần lớn lợi ích mà tài nguyên đất đai đem lại, chứ không để giới kinh doanh bất động sản kiếm được siêu lợi nhuận từ kinh doanh đất và một số quan chức sa vào tham nhũng trong lĩnh vực đất đai, khiến các hộ bị thu hồi đất và nhân dân bất bình. Với lợi nhuận thu được từ dự trữ đất, chính quyền đô thị có thể giúp đỡ các hộ nghèo cải thiện điều kiện ở và tiếp cận các dịch vụ hạ tầng”.

Ông còn cho rằng: Dự trữ đất cũng là biện pháp quan trọng để chính quyền đô thị thực hiện “kinh doanh đô thị”, một khái niệm quản lý đô thị mới đang được nhiều đô thị trên thế giới quan tâm. Thực chất của kinh doanh đô thị là thông qua cơ chế thị trường mà khai thác các tài sản tự nhiên (như đất đai, không gian đô thị) và tài sản nhân tạo (như kết cấu hạ tầng) của đô thị, tạo ra nhiều giá trị gia tăng để có vốn phát triển đô thị. Đất đai là yếu tố sản xuất cơ bản, do đó đất là khâu then chốt trong kinh doanh đô thị.

Cần thể chế cho dữ trữ đất

Theo Tiến sỹ Phạm Sỹ Liêm: Tuy cơ sở pháp lý cho dự trữ đất đã có trong Luật Đất đai năm 2003 nhưng 7 năm đã trôi qua mà vẫn chưa hình thành được khuôn khổ thể chế cho chủ trương quan trọng này. Giờ đây, chúng ta cần sớm xây dựng khuôn khổ thể chế cho dự trữ đất đô thị.

Tiến sỹ Liêm đề xuất: “Nếu áp dụng chế độ dự trữ đất thì chính quyền đô thị có thể phá vỡ cái vòng lẩn quẩn đó bằng cách thông qua tổ chức phát triển quỹ đất để thực hiện “5 thống nhất” gồm: Thống nhất thu hồi; Thống nhất dự trữ; Thống nhất phát triển hạ tầng; Thống nhất kinh doanh (tìm vốn, thế chấp, bảo lãnh, giá cả, doanh thu); Thống nhất cung ứng (theo nhu cầu của thị trường và của phát triển đô thị)”.

Tiến sỹ Liên cho rằng: “5 thống nhất này là nguyên tắc vận hành của chế độ dự trữ đất. Vận dụng tốt nguyên tắc này, chính quyền có thể chi phối quan hệ giá cả, quan hệ cung cầu và quan hệ cạnh tranh trong thị trường đất đô thị khiến thị trường này phát triển lành mạnh, hạn chế hoạt động đầu cơ, đưa giá đất đô thị trở về mặt bằng hợp lý, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản vận hành ổn định và có hiệu quả./.