Nguồn lực và cơ chế để phục hồi thị trường bất động sản, kỳ 1: Tăng, giảm đều có sự điều tiết bằng chính sách

Từ đầu quý II-2022 đến nay, thị trường bất động sản (BĐS) trong tỉnh giảm dần "sức nóng” và "đến đáy” khi người rao bán nhiều hơn người mua. Thị trường BĐS suy thoái kéo theo nhiều ngành nghề, lĩnh vực khác bị ảnh hưởng. Theo đó, nguồn thu ngân sách từ đất của cả tỉnh đang ở mức thấp nhất trong nhiều năm qua…

Khu đô thị Yên Bình (TP. Phổ Yên) đang trong quá trình hoàn thiện.

Trong 3 thập kỷ qua, thị trường BĐS đã có 4 chu kỳ tăng lên đỉnh điểm và giảm sâu (khoảng thời gian tăng giảm của mỗi chu kỳ từ 7-10 năm). Lý do thị trường BĐS tăng hay giảm trong từng thời điểm đều được cơ quan quản lý nhà nước, giới chuyên môn và các tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư nhận diện. Đơn cử vào năm 2004, tỉnh Thái Nguyên cũng có hiện tượng tương tự: Từ thành thị đến nông thôn, người dân bàn tán chuyện mua, bán đất. Một số khu đất tại trung tâm xã, thị trấn trong tỉnh khi cao điểm có giá ngang bằng 1 xe máy Honda Drem, nhưng lúc xuống “đáy” chỉ còn từ 8-10 triệu đồng/lô đất ở rộng 100m2.

Đến năm 2007, Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực, hành lang pháp lý cho thị trường ngày càng trở nên rõ ràng giúp các nhà đầu tư yên tâm, thị trường bất động sản dần phục hồi trở lại. Trong giai đoạn này, BĐS đã tăng giá 2-3 lần vì nguồn vốn vay từ ngân hàng thương mại thuận lợi khiến mọi thành phần trong xã hội tham gia đầu cơ bất động sản.

Tại tỉnh Thái Nguyên, một số doanh nghiệp đã quyết định đầu tư các khu dân cư quy mô nhỏ và vừa. Các tập đoàn, công ty lớn từ Hà Nội cũng chọn tỉnh để đầu tư các khu dân cư, khu đô thị tại TP. Thái Nguyên, như: Tổng Công ty Xây dựng Sông Đà, Công ty CP Tập đoàn Picenza, Tổng Công ty Xây dựng (Vinaconex), Công ty CP Tập đoàn Detech…

Tuy nhiên, việc dùng "đòn bẩy" tài chính quá mức và đầu cơ BĐS vượt trội so với các lĩnh vực khác, có nguy cơ rủi ro, nên Ngân hàng Nhà nước đã có chính sách hạn chế cấp tín dụng. Điều này đã khiến phương án tài chính của một số doanh nghiệp triển khai dự án BĐS bị đổ vỡ. Song song với đó, khủng hoảng kinh tế toàn cầu năm 2008 xảy ra và có những diễn biến bất lợi làm trầm trọng thêm sự khó khăn của thị trường BĐS.

Hệ quả này được nhận thấy rất rõ trên địa bàn tỉnh khi nhiều dự án khu dân cư chưa thể quyết toán, bàn giao, người dân mua đất xây nhà ở hàng chục năm nhưng chưa được chủ đầu tư giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hạ tầng kỹ thuật chưa hoàn thiện.

Đến giai đoạn 2014-2018, thị trường BĐS bắt đầu phục hồi khi nhiều chính sách Nhà nước mới ban hành tác động có lợi với tổ chức, cá nhân mua đất và các nhà đầu tư. Khởi đầu cho giai đoạn hồi phục chu kỳ bất động sản là Luật Đất đai (sửa đổi) chính thức có hiệu lực thi hành với nhiều điểm mới trong việc thu hồi đất, định giá đất, quy hoạch sử dụng đất. Theo đó là gói vay 30.000 tỷ đồng cho người thu nhập thấp mua, thuê nhà của Chính phủ đã thúc đẩy các nhà đầu tư phát triển nhà ở xã hội, tạo lực đẩy nhất định trên thị trường BĐS.

Ví dụ rõ nhất tại tỉnh Thái Nguyên có Công ty CP Tập đoàn Tiến Bộ đã được liên bộ thẩm định giải ngân nguồn vốn vay ưu đãi để xây dựng các tòa chung cư tại 2 phường Hoàng Văn Thụ và Quang Vinh (TP. Thái Nguyên) để cung cấp vài trăm căn hộ giá rẻ cho người thu nhập thấp.

Nhìn lại các đợt tăng, giảm của thị trường BĐS trước đó, chúng ta nhận thấy đều có nguyên nhân chủ quan, khách quan và sự điều tiết của Nhà nước. Thời điểm từ năm 2019 đến quý I-2022, thị trường BĐS cả nước nói chung và tỉnh Thái Nguyên nói riêng có sự khác biệt hơn khi dịch COVID-19 bùng phát, các ngành kinh tế đều bị ảnh hưởng. Để phòng ngừa rủi ro, người dân tìm mua đất làm phương thức tích trữ tài sản khiến giá đất tăng vọt.

Nhưng từ quý II-2022 đến nay, thị trường BĐS lại đảo chiều, từ đỉnh cao giảm xuống đáy. Đặc biệt là trong quý I-2023, thị trường BĐS ở nhiều tỉnh, thành phố trong cả nước gần như không có giao dịch.

Ông Triệu Ngọc Ba, Giám đốc Công ty CP Bất động sản Lộc Sơn Hà: Đầu năm 2022, chúng tôi vẫn có lượng giao dịch tương đối, nhưng từ quý IV-2022 đến nay số giao dịch thành công không đáng kể. Trong quý I-2023 không có giao dịch nên chúng tôi tập trung cho công tác đào tạo, phối hợp với các chủ đầu tư tại một số địa bàn ở 3 thành phố, gồm: Thái Nguyên, Sông Công, Phổ Yên, lên kế hoạch quảng bá và các điều kiện khác để chuẩn bị bán hàng dịp cuối năm.

Thị trường BĐS khó khăn nên nguồn thu ngân sách từ đất trong quý I-2023 của 9 huyện, thành phố trong tỉnh mới đạt 233/4.800 tỷ đồng theo kế hoạch cả năm. Thị trường BĐS của tỉnh Thái Nguyên và các địa phương khác giảm mạnh đợt này cũng có nhiều điều tương đồng với các kỳ giảm trước, như: Kinh tế thế giới bước vào suy thoái khi dịch bệnh COVID-19 chưa hết; cuộc xung đột Nga - Ucraina lan rộng; Trung ương đang hoàn tất việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2013; Ngân hàng Nhà nước thắt chặt nguồn vốn cho vay đối với các dự án BĐS; nhiều sản phẩm BĐS giá trị quá lớn, trong khi đại bộ phận khách hàng ở mức thu nhập trung bình và thu nhập thấp…

Ông Đoàn Đức Duy, Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Thái Nguyên, cho biết: Những nhà đầu tư kinh doanh BĐS chuyên nghiệp luôn điều chỉnh chiến lược kinh doanh theo sát các chính sách mới của Nhà nước. Tại tỉnh Thái Nguyên, các thành viên Câu lạc bộ BĐS đều đã giảm vay vốn đầu tư khi nhu cầu thị trường giảm. Đồng thời cơ cấu, dừng đầu tư sản phẩm giá trị cao mà chuyển sang dòng sản phẩm có giá dưới 1 tỷ đồng để bán cho người có thu nhập trung bình, xây dựng căn hộ 50-60m2 để bán cho người thu nhập thấp…

(Còn nữa)