Cải tạo chung cư xuống cấp: Kinh nghiệm tại TP. Hồ Chí Minh

Thời gian qua, nhiều tỉnh, thành phố trong cả nước cũng đang tích cực rà soát, kiểm tra các chung cư xây dựng từ lâu để có phương án di dời, sửa chữa nhằm đảm bảo an toàn cho người dân. Tuy nhiên, hầu hết các địa phương đều gặp nhiều khó khăn về cơ chế chính sách.

TP. Hồ Chí Minh đang tích cực rà soát, kiểm tra các chung cư xây dựng từ lâu để có phương án di dời, sửa chữa.

Để tháo gỡ khó khăn này, theo nhiều chuyên gia và đại diện doanh nghiệp, chỉ khi có cơ chế mới để thu hút đầu tư tư nhân, tháo gỡ những rào cản pháp lý thì việc xây dựng, cải tạo chung cư cũ mới có thể thật sự chuyển mình.

Dự án Khu chung cư Cô Giang (phường Cô Giang, Quận 1, TP. Hồ Chí Minh) đã xây dựng từ lâu, bao gồm 750 căn hộ. Khi có chủ trương di dời, phần lớn người dân lựa chọn nhận tiền bồi thường, hỗ trợ và tự lo tái định cư; chỉ có 197 hộ yêu cầu tái định cư tại chỗ. Để thực hiện được dự án, UBND TP. Hồ Chí Minh áp dụng phương thức “công - tư kết hợp”.

Theo đó, chính quyền thành phố chịu trách nhiệm thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ giải quyết tạm cư, tái định cư cho người dân; chủ đầu tư chịu trách nhiệm bảo đảm nguồn vốn để Nhà nước thực hiện hỗ trợ, bồi thường giải phóng mặt bằng, giải quyết tạm cư, tái định cư cho người dân theo phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; doanh nghiệp cũng có thể hỗ trợ thêm cho người dân. Đến nay, một chung cư mới đã được thay thế, người dân nhận nhà tái định cư.

Năm 2014, UBND quận Bình Thạnh (TP. Hồ Chí Minh) di dời và bố trí tái định cư 300 hộ dân sinh sống tại lô IV, lô VI khu chung cư Thanh Đa do bị nghiêng, lún, nguy hiểm. Chính quyền quận Bình Thạnh đã áp dụng chính sách bồi thường được người dân đồng thuận. Theo đó, chủ sở hữu căn hộ cũ có diện tích 84m2 được hoán đổi hai căn hộ tái định cư có diện tích 60m2/căn tại chung cư tái định cư có vị trí gần nơi ở cũ.

UBND Quận 4 cũng được xem là điển hình cho việc cải tạo, xây mới nhiều chung cư cũ xuống cấp. Theo đó, chính quyền địa phương giao cho Công ty Dịch vụ công ích Quận 4 (doanh nghiệp nhà nước) tự vay vốn ngân hàng để bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, giải quyết tạm cư và đầu tư xây dựng, sau đó tái định cư tại chỗ cho các chủ sở hữu nhà chung cư. Phần căn hộ dôi dư và diện tích thương mại dịch vụ được công ty kinh doanh để bù đắp chi phí đầu tư.

Tương tự, với đặc thù các chung cư cũ trên địa bàn có diện tích nhỏ, không thể xây mới để tái định cư tại chỗ cho người dân, UBND Quận 3 đã quy hoạch và xây dựng 3 khu vực tái định cư với tổng diện tích 13ha để di dời và bố trí tái định cư. Nhờ thế, chủ trương cải tạo chung cư cũ đạt hiệu quả cao.

Đánh giá về những điển hình hiệu quả trong cải tạo chung cư cũ nêu trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho rằng, dù đó là những cách làm hay nhưng khó áp dụng trên diện rộng bởi nhiều nguyên nhân như: Vốn ngân sách hạn hẹp, thiếu quỹ đất sạch để xây dựng chung cư tái định cư, chưa kêu gọi được nguồn vốn xã hội hóa vì vướng các quy định của pháp luật…

Bên cạnh đó, cần có hướng dẫn cụ thể về việc tăng chỉ tiêu quy hoạch và dân số của dự án tại khu vực trung tâm, ranh giới, quy mô sử dụng đất, đặc biệt phần diện tích được áp dụng cơ chế miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; có hướng dẫn cụ thể về việc sau khi chủ đầu tư đã bồi thường, bố trí tái định cư cho dân trong các dự án xây dựng mới chung cư cũ thì có được bán căn hộ dôi dư theo giá thương mại để thu hồi vốn…