Dịch vụ nhà chung cư: Không nên áp giá trần

Bởi lẽ, chất lượng dịch vụ của mỗi tòa nhà, mỗi khu vực là khác nhau nên không thể áp chung một mức giá.

Khó thỏa hiệp mức phí

Quyết định 4520/QĐ-UBND ngày 29/9/2011 của UBND Thành phố Hà Nội phê duyệt Đề án dịch vụ nhà chung cư, ban hành giá trần dịch vụ nhà chung cư trên địa bàn thành phố cho đến nay vẫn còn tồn tại một số vướng mắc trong quá trình thực hiện.

Theo ông Nguyễn Quốc Tuấn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội, bất cập lớn nhất hiện nay phải kể đến là vấn đề xác định rõ sở hữu chung, riêng trong một tòa nhà giữa người dân với chủ đầu tư; khúc mắc trong hợp đồng mua bán căn hộ và nội dung dịch vụ được quy định trong hợp đồng; các dịch vụ trên thực tế vô cùng đa dạng do đó không thể xác định hết các loại dịch vụ với các chất lượng, tần suất… vì vậy để xây dựng và ban hành mức giá trần áp dụng cho nhà chung cư là rất khó.

“Việc áp dụng mức giá trần theo quy định vào thực tế các chung cư chưa phù hợp, nhiều chủ đầu tư đã áp dụng mức giá trần dịch vụ để thu của các hộ dân mặc dù tần suất, nội dung và chất lượng dịch vụ không tương xứng khiến mâu thuẫn nảy sinh” - Ông Nguyễn Quốc Tuấn chỉ rõ.

Nêu khó khăn trong việc thực hiện Quyết định 4520, ông Nguyễn Ngọc Tiến, Chủ tịch HĐQT, TGĐ Công ty CP mộc và xây dựng Hà Nội (hiện quản lý tòa nhà 96 Định Công, Phương Liệt, Thanh Xuân) cũng cho rằng, do các căn hộ trong tòa nhà có diện tích mặt sàn lớn, việc áp dụng theo Quyết định 4520 thu phí dịch vụ theo mét vuông tại đây vẫn chưa thực hiện được.

“Không áp được giá dịch vụ tính theo mét vuông sử dụng, chủ đầu tư hiện vẫn đang thu giá dịch vụ 200.000 đồng/căn hộ/tháng, các hộ dân vẫn chưa thống nhất với mức thu này, nhiều lần xảy ra tranh chấp kéo dài và hai bên chưa có giải quyết thỏa đáng” - ông Nguyễn Ngọc Tiến chia sẻ.

Ông Nguyễn Văn Bách, Phó TGĐ Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD), đơn vị chủ đầu tư nhiều chung cư tại Hà Nội lại phân trần, khi chưa có quy định về việc trích 2% phí bảo trì, phí dịch vụ chủ đầu tư thu của các hộ dân đã tăng lên 90.000 đồng/căn hộ/tháng, mức giá này không đủ chi phí cho chủ đầu tư.

“Từ khi có quy định 4502, hầu hết người dân các chung cư đều khiếu nại, không đồng tình về mức thu này. Do vậy, chủ đầu tư không thỏa thuận được với các hộ dân nếu như không có nền tảng của chính sách, quy định chặt chẽ và cụ thể hơn giá dịch vụ cũng như chất lượng dịch vụ cho từng loại nhà chung cư” - Ông Nguyễn Văn Bách nêu ý kiến.

Minh bạch hóa tài chính là mấu chốt

Mặc dù đại diện các chủ đầu tư đều cho rằng việc thực thi Quyết định 4502 của thành phố Hà Nội là thiếu thực tế, khó áp dụng với hầu hết các khu chung cư hiện nay. Tuy nhiên, mâu thuẫn giữa người dân và chủ đầu tư dường như vẫn còn nằm ở mấu chốt vấn đề minh bạch các loại phí dịch vụ.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT kiêm TGĐ công ty đầu tư dầu khí toàn cầu (GP.INVEST) - chủ đầu tư quản lý tòa nhà chung cư 175 La Thành (Hà Nội) - đã tự tin khi cho rằng, với mức giá dịch vụ công ty thu từ các hộ dân hiện tại là 6.000 đồng/mét vuông, công ty không gặp khó khăn hay mâu thuẫn gì trong việc quản lý giá dịch vụ nhà chung cư.

Giải thích về điều này, ông Hiệp cho biết, sự tranh chấp về giá dịch vụ chung cư hiện nay có lẽ vì các chủ đầu tư chưa hoàn toàn làm động tác minh bạch hóa tài chính với các hộ dân. Nếu đảm bảo được việc minh bạch hóa tài chính, thu giá dịch vụ đảm bảo đủ lấy thu bù chi thì người dân sẽ hoàn toàn nhất trí.

“Thành phố không nên quy định một mức giá trần của dịch vụ nhà chung cư, bởi vì cấp độ các tòa nhà hiện nay rất khác nhau trong khi Bộ Xây dựng chưa quy định được việc phân loại chất lượng nhà chung cư, mức giá dịnh vụ nên theo sự đồng thuận của đông đảo của các cư dân trong chung cư” - ông Nguyễn Quốc Hiệp chia sẻ.

Đồng tình với quan điểm này, bà Hoài Thu, đại diện Tập đoàn Savills Vietnam nêu rõ, cần phải xác định rõ nguồn thu của khu chung cư, các diện tích chung, riêng để tạo nguồn thu làm chi phí của tòa nhà. Xác định rõ tổng chi phí phải hợp lý, minh bạch và tiết kiệm sẽ không dẫn đến tranh cãi kéo dài.

Chia sẻ quan điểm này, ông Đỗ Anh Tuấn – Trưởng phòng đô thị, UBND huyện Từ Liêm cho rằng, mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và các hộ dân do đa số các chủ đầu tư chưa công khai đơn giá dịch vụ và mức thu phí đối với các cư dân ngay từ những ngày đầu, chưa rõ ràng các diện tích sử dụng chung, sử dụng riêng.

“Nhiều đơn vị cung cấp dịch vụ còn mang tính áp đặt lên đơn giá. Một số dịch vụ chưa phải là thiết yếu của cộng đồng cư dân nhưng cũng được tính vào giá thành tạo nên sự không thống nhất. Không nên áp dụng khung giá trần dịch vụ đối với các tòa nhà chung cư bởi lẽ theo đơn giá của thành phố, chủ đầu tư thỏa thuận với người dân trên cơ sở đó lập dự toán rồi thuê đơn vị thẩm tra sẽ sát và cụ thể hơn” - ông Đỗ Anh Tuấn nêu quan điểm.

Ông Michell Smith, Tổng điều hành khu Đô thị Nam Thăng Long (Ciputra) cũng đồng tình với ý kiến của một số cơ quan là Bộ Xây dựng không nên đưa ra mức giá trần dịch vụ nhà chung cư. Nếu có mức giá này thì nhất thiết phải có quy định phân cấp độ nhà ở tương ứng với mức giá dịch vụ.

“Hiện tại ở Ciputra, mức giá dịch vụ 12.500 đồng/mét vuông là khá phù hợp với xu thế trong nước và thế giới. Nếu cứ phải tính giá trần theo quy định thì tất nhiên công ty vẫn có thể thực hiện được nhưng chất lượng dịch vụ sẽ giảm đi” - Ông Michell Smith lý giải.

Vẫn cần sự quản lý giá của Nhà nước

Đa phần các chủ đầu tư mong muốn, bỏ khung giá trần quy định chung đối với giá dịch vụ của chung cư sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn trong việc điều hành cũng như hạch toán giá dịch vụ cho các chủ đầu tư và người dân.

Trong khi đó, về mặt quản lý nhà nước, đại diện ngành xây dựng lại không đồng tình khi cho rằng, với chủ trương, chính sách khuyến khích người dân vào sống trong chung cư, phí dịch vụ là điều kiện tiền đề đảm bảo thực hiện chủ trương này, chính vì vậy nhà nước, chính quyền phải can thiệp, quản lý giá dịch vụ.

Ông Đỗ Thái Lưu, Phó vụ trưởng Vụ Kinh tế xây dựng (Bộ Xây dựng) cho hay, Thông tư 37 của Bộ Xây dựng ra đời nhằm xác định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cư. Tuy nhiên, mức giá trần thành phố quy định là để đảm bảo ở mức cho chung cư hoạt động bình thường, khi người dân có nhu cầu dịch vụ cao hơn thì phải chấp nhận giá cao hơn do đó, nhà nước không khống chế giá trần.

“Các chủ đầu tư cần công khai minh bạch giá thành dịch vụ, hạch toán chi phí trước người dân. Về mặt chính quyền, nhiều chủ đầu tư chưa làm tròn trách nhiệm trong việc thành lập Ban quản trị tòa nhà sau 6 tháng đưa vào sử dụng đã khiến cho chính quyền thiếu cơ sở để làm trọng tài phân xử những tranh chấp xảy ra…” - Ông Đỗ Thái Lưu chỉ rõ.

Ông Đỗ Văn Khởi - Cục phó Cục Quản lý nhà (Bộ Xây dựng) cũng cho rằng, dịch vụ nhà chung cư là loại hình đặc biệt nên nhà nước phải có trách nhiệm ban hành và quản lý giá, để nếu khi chủ đầu tư và người dân không đạt được thỏa thuận thì nhà nước phải có biện pháp can thiệp kịp thời.