Thị trường bất động sản tiếp tục xu hướng ổn định

Trong 11 tháng qua, tồn kho bất động sản (BĐS) đã giảm khoảng 5.300 tỷ đồng. Mặc dù con số này thấp hơn nhiều so với năm 2016 (giảm khoảng 19 nghìn tỷ đồng), nhưng tính ổn định đang dần được cải thiện, nhất là trong bối cảnh các gói hỗ trợ BĐS đã dừng triển khai, trong khi các chính sách ưu đãi mới chỉ đang trong giai đoạn “khởi động”.

Giao dịch thành công tăng

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến cuối tháng 11-2017, tổng giá trị tồn kho BĐS còn khoảng 25.723 tỷ đồng, giảm 5.300 tỷ đồng, tương đương hơn 17% so cuối năm 2016. Trung bình hằng tháng, lượng giao dịch thành công tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đạt khoảng 1.500 đến 2.000 tỷ đồng, trong đó thị trường TP Hồ Chí Minh đạt mức giao dịch tốt hơn, tăng 11,3% so cùng kỳ, tại Hà Nội con số này chỉ tăng 3,7%. Tại Hà Nội, nhiều dự án nhà ở chuẩn bị được hoàn thành và bàn giao, trong đó không chỉ các dự án nhà ở cao cấp, một số dự án nhà ở có giá trung bình cũng được chủ đầu tư giới thiệu nhiều chính sách bán hàng hấp dẫn, như dự án Goldmark City (Hồ Tùng Mậu); dự án Season Avenua (Hà Đông); dự án Gelexia Riverside (Hoàng Mai), dự án An Bình City (Bắc Từ Liêm),... Việc công bố kế hoạch xây dựng bốn cây cầu vượt sông Hồng và sông Đuống đã tạo “cú huých” cho thị trường BĐS khu vực phía đông của Thủ đô.

Còn tại TP Hồ Chí Minh, các sản phẩm giá rẻ, hợp túi tiền ở khu vực quận 2, quận 9, quận 12 và hai huyện Bình Chánh, Nhà Bè đang thu hút được sự quan tâm lớn từ cả người mua để ở và giới đầu tư. Tính thanh khoản của thị trường tăng cao, phân khúc nhà ở thương mại có quy mô vừa và nhỏ (căn hộ từ một đến hai phòng ngủ) có giá bán dưới hai tỷ đồng/căn được giao dịch nhiều. Các dự án căn hộ được mở bán tập trung tại khu vực một số quận như dự án Orien Plaza (quận Tân Phú); dự án Riva Park (quận 4); dự án Evergreen (quận 7),… Ở phân khúc biệt thự, nhà liền kề thị trường không có nhiều biến động, lượng giao dịch ổn định, các giao dịch chủ yếu từ các dự án tại khu vực quận 2, quận 9. Điểm chung của các căn hộ được mở bán tại hai thành phố lớn trong giai đoạn này đều có vị trí thuận lợi, diện tích đa dạng, phù hợp nhu cầu của phần lớn khách hàng và phương thức thanh toán linh hoạt, với nhiều chính sách giá bán hấp dẫn.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) Nguyễn Trần Nam đánh giá, thị trường BĐS thời gian gần đây đã dần đi vào ổn định. Con số giảm tồn kho 5.300 tỷ đồng tuy thấp hơn so với năm trước, nhưng phản ánh đúng thực chất của thị trường. Hầu hết lượng tồn kho đều nằm tại phân khúc nhà thấp tầng (gần 7.000 tỷ đồng) và đất nền nhà ở (hơn 12 nghìn tỷ đồng), nằm xa trung tâm, giao thông không thuận lợi. Hầu hết các dự án có vị trí đẹp, hạ tầng đầy đủ, dễ đi lại đều đã được bán hết, thậm chí giá cả một số nơi còn tăng nhẹ. Năm nay không có thêm các dự án nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội khởi công cho nên thị trường kém sôi động hơn vì đây là phân khúc còn rất nhiều tiềm năng với khả năng thanh khoản cao. Mặt khác, động thái từ phía các ngân hàng sẽ tiếp tục siết tín dụng đối với BĐS cũng làm giảm sức hấp dẫn trên thị trường.

Cần những chính sách linh hoạt

Nhìn chung, xu thế của thị trường BĐS là ổn định, tuy nhiên lệch pha cung cầu giữa phân khúc trung, cao cấp với phân khúc bình dân vẫn còn khá chênh lệch. Các vấn đề cũ như: nhà thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ vẫn chưa được giải quyết ổn thỏa. Đồng thời, thị trường xuất hiện thêm nhiều loại hình mới như: condotel, officetel,... cho dù đã tự thân vận động và phát triển nhiều năm qua, nhưng chưa được định danh cụ thể trong hệ thống văn bản pháp luật về nhà ở, do vậy cũng gặp nhiều vướng mắc trong đầu tư kinh doanh. Điều này đòi hỏi các cơ quan liên quan sớm hoàn thiện khung pháp lý về các loại hình mới, cũng như tìm kiếm, ban hành các chính sách khuyến khích, ưu đãi đối với phân khúc nhà giá rẻ, chung cư cũ phù hợp cơ chế thị trường, nhất là trong bối cảnh nguồn lực còn hạn hẹp.

Khó khăn lớn nhất đối với phân khúc nhà giá rẻ vẫn là nguồn vốn. Sau khi gói hỗ trợ nhà ở 30 nghìn tỷ đồng kết thúc, phân khúc này lập tức bị chững lại. Giám đốc Ban Tín dụng học sinh, sinh viên và các đối tượng chính sách khác (Ngân hàng Chính sách xã hội) Đào Anh Tuấn cho biết, Ngân hàng đã quản lý và sử dụng nguồn vốn, thực hiện cho vay theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Hiện, lãi suất cho vay là 4,8%/năm. Trong giai đoạn 2016 – 2020, Ngân hàng được Chính phủ cấp vốn cho vay 1.062 tỷ đồng, tuy nhiên do chưa nhận được số tiền này cho nên chưa thể giải ngân cho người dân vay vốn.

Với sự phát triển hạ tầng ở khu vực đường vành đai 3, cùng nhiều chính sách hỗ trợ doanh nghiệp của TP Hà Nội, nhiều nhà đầu tư nước ngoài đang nhắm đến khu vực phía tây và tây nam để đầu tư các dự án biệt thự và nhà liền kề. Phó Tổng Giám đốc Công ty Gamuda Land Teck Yow cho biết: Nguồn cung căn hộ chung cư đã tăng nhanh trong thời gian vừa qua. Theo dự báo của các chuyên gia, thị trường BĐS Việt Nam, nguồn cung về nhà, đất, nhà biệt thự và nhà liền kề là phân khúc sẽ tiếp tục sôi động, có chuyển biến nhiều trong dịp cuối năm và đầu năm tới. Chủ tịch VNREA Nguyễn Trần Nam nhận định, thời điểm cuối năm sẽ đánh giá đúng thực lực của các doanh nghiệp. Hiện, ngoại trừ phân khúc nhà giá rẻ và nhà ở xã hội khan hàng, các phân khúc khác đều khá dồi dào nguồn cung, tín hiệu thị trường khá tốt. Do vậy cần có những đánh giá cụ thể, khách quan về chính sách tín dụng đối với thị trường BĐS.

Năm 2017, đầu tư FDI vào BĐS tăng mạnh, tập trung vào phân khúc cao cấp, biệt thự nghỉ dưỡng. Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho biết, đến hết tháng 11 vừa qua, tổng vốn đăng ký của các nhà đầu tư nước ngoài đạt hơn 33 tỷ USD, tăng 53,4% so cùng kỳ năm 2016, trong đó lĩnh vực BĐS đứng thứ ba về thu hút vốn FDI, đạt 2,5 tỷ USD, chiếm 7,6% tổng vốn đầu tư đăng ký. Nếu không có những chính sách điều chỉnh, “nắn dòng” kịp thời, linh hoạt, các doanh nghiệp trong nước sẽ phải chịu thiệt. VNREA sẽ tiếp tục nghiên cứu, tư vấn tham mưu cho Bộ Xây dựng thí điểm một số quỹ tiết kiệm nhà ở, nhằm hỗ trợ giải quyết điểm nghẽn về vốn cho các chương trình nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội.

Tính đến ngày 20-11-2017, tổng giá trị tồn kho BĐS trên cả nước còn khoảng 25.723 tỷ đồng. Trong đó, tồn kho BĐS trên địa bàn TP Hà Nội còn khoảng 5.313 tỷ đồng (giảm 4,96%); tại TP Hồ Chí Minh, tồn kho BĐS còn khoảng 4.725 tỷ đồng (giảm 8,55% so tháng 12-2016).